Il trasferimento della proprietà di un immobile locato produce degli effetti anche sul contratto di locazione. In questi casi si verifica una sorta di successione nel contratto di locazione tra nuovo e vecchio proprietario dell'immobile (1599 c.c. e 1602 c.c.). Dal momento del trasferimento della proprietà, la gestione del contratto di locazione spetta al nuovo proprietario, di conseguenza, la disdetta della locazione può essere effettuata solo dal nuovo proprietario, così come i canoni vanno pagati al nuovo proprietario.

E' opportuno in sede di compravendita di immobile fare alcune verifiche preliminare. Alcune di queste verifiche e certificati sono:
Titolo di proprietà e/o di provenienza: è il documento, prodotto dal venditore, attestante la proprietà dell’immobile. Egli poterebbe esserne divenuto proprietario mediante compravendita, donazione o successione.
Certificato di destinazione urbanistica: gli atti tra vivi (in forma pubblica o privata) aventi ad oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione dei diritti reali, relativi a terreni, sono nulli e non possono essere stipulati (né trascritti nei pubblici registri immobiliari) qualora non siano ad essi allegato il certificato in questione.

Se il locale oggetto della compravendita non ha l'abitabilità o l'agibilità, il notaio è responsabile e deve risarcire il danno per non aver avvertito il compratore della mancanza di tale requisito.

La Cassazione del 21 giugno 2012 n. 10296 si occupa della responsabilità professionale del notaio nel caso in cui manca l'abitabilità di un immobile venduto.

La storia, a grandi linee, è questa un soggetto compra un locale, facente parte di un condominio, nel contratto di acquisto risulta che viene trasferito “un'unità abitativa”, la parte venditrice dichiarava che l'immobile  (riferendosi – forse -  ai locali destinati ad origine come appartamenti) aveva ottenuto l'abitabilità.

La vendita di bene altrui, anche se regolata dall'art. 1478 c.c., può configurare il reato di truffa, indipendentemente dalla stipula di un preliminare o di un definitivo e dalla circostanza che si è agito

La vendita di un bene altrui è regolata dal codice civile, in particolare l'art.   1478 c.c. il quale  dispone che ”Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore. Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa”.

L'Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 11/E del 13.02.2013 stabilisce che i contribuenti non sono tenuti ad allegare alla denuncia di successione gli estratti catastali, ma questi devono essere acquisiti d'ufficio dalla medesima Agenzia delle Entrate in base al combinato disposto dell'art. 43 comma 1 del DPR n. 445 del 2000 e della Legge del 26.04.2012 n. 44 di conversione del Decreto Legge del 2.3.2012 n. 16 art. 6 comma 5 bis.

Agenzia delle Entrate

Risoluzione n. 11/E del 13 febbraio 2013

OGGETTO: Allegati alla dichiarazione di successione – art. 30 del D.Lgs. n. 346 del 1990 – Estratti catastali relativi agli immobili.

La disdetta di un contratto di locazione (affitto) deve essere comunicata secondo tempi e forme che cambiano a seconda del tipo di contratto e che solitamente sono indicati sul contratto stesso.

Il contratto di locazione ad uso abitativo ha una durata di 4 anni + 4 imposta dalla legge. Naturalmente questo vale per il contratto di locazione standard, restano fuori alcuni particolari tipi di contratto di locazione, come quelli ad uso foresteria, per studenti ecc.

La registrazione di un contratto di locazione può essere effettuata tramite diverse modalità, cartacea o telematica. In alternativa è anche possibile procedere alla registrazione tramite intermediario o delegato. Il contribuente è tenuto a trasmettere una richiesta di delega al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate identificandosi attraverso appositi codici. In particolare, il delegante deve compilare il quadro “T” del modulo, indicando i dati relativi al destinatario della delega (codice fiscale, cognome e nome per le persone fisiche, denominazione o ragione sociale se si tratta di persona giuridica).

Una recente sentenza emessa dal Tribunale di Bari – Sez. distaccata di Monopoli offre l’occasione per affrontare un tema su cui è ancora molto aperto il dibattito giurisprudenziale ed ossia il problema della validità del contratto di locazione regolarmente stipulato tra le parti, ma non registrato presso la competente Agenzia delle Entrate.

Da un punto di vista normativo la questione deve essere innanzitutto inquadrata nella previsione di cui all’art.1 co.346 della L. 431 del 30.12.04 (ossia la legge finanziaria 2005) che testualmente recita: “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

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Le locazioni a canone libero durano formalmente 4 anni, ma nella maggioranza dei casi, arrivano fino agli 8. In caso di mancanza di disdetta motivata da precise ragioni imposte dalla legge, il periodo di locazione è infatti automaticamente rinnovato, per la prima volta, di altri 4 anni.

Cosa significa "canone libero?"

Il canone è completamente libero e, di fatto, deciso dal proprietario; viene quindi determinato dal mercato. Il deposito cauzionale (massimo tre mesi di canone anticipato) avviene alla firma del contratto; sulla cauzione il proprietario dovrà versare ogni anno all'inquilino un interesse pari al tasso legale.