Quali sono le responsabilità del notaio in caso di vendita di un immobile inagibile o inabitabile?

Se il locale oggetto della compravendita non ha l'abitabilità o l'agibilità, il notaio è responsabile e deve risarcire il danno per non aver avvertito il compratore della mancanza di tale requisito.

 

La Cassazione del 21 giugno 2012 n. 10296 si occupa della responsabilità professionale del notaio nel caso in cui manca l'abitabilità di un immobile venduto.

La storia, a grandi linee, è questa un soggetto compra un locale, facente parte di un condominio, nel contratto di acquisto risulta che viene trasferito “un'unità abitativa”, la parte venditrice dichiarava che l'immobile  (riferendosi – forse -  ai locali destinati ad origine come appartamenti) aveva ottenuto l'abitabilità.


 

Dopo qualche anno l'acquirente dovendo eseguire dei lavori di ristrutturazione, scopriva che il locale acquistato era, in realtà, l'ex lavatorio stenditoio, che l'abitabilità riguardava, ovviamente, gli appartamenti dell'edifici e non il locale da lui comprato, e, inoltre, scopriva che risultava trascritto un atto d'obbligo in cui l'originario proprietario si impegnava verso il comune a non cambiare la destinazione del locale, che, quindi, doveva rimanere a quella di stenditoio-lavotoio.   di questa trascrizione non c'era traccia nel contratto stipulato dal notaio convenuto in giudizio.

L'acquirente conveniva in giudizio il notaio per farlo condannare a risarcire i danni derivanti dalla responsabilità professionale, nei gradi precedenti, per quanto possa qui ancora interessare, l'attore perse la causa perchè secondo i giudici di merito, indipendentemente dalla condotta del notaio, era evidente che il locale acquistato non aveva e non poteva avere l'abitabilità, (in particolare l'altezza del locale era molto inferiore a quella prescritta dalla normativa urbanistica per un locale destinato ad abitazione). Inoltre, al notaio non è attribuito il compito di verificare l'abitabilità.

La Corte di Cassazione, elimina il secondo enunciato (il notaio non deve verificare l'abitabilità) notando che non si è in presenza di un principio di esclusione di responsabilità generale, ma occorre verificare nel caso concreto la situazione (in concreto dall'atto d'obbligo e dall'abitabilità limitata solo agli appartamenti era facilmente percepibile la mancanza di abitabilità); irrilevante (al fine dell'esclusione della responsabilità professionale) è l'altro elemento relativo alla presunta conoscibilità della mancanza di abitabilità da aprte dell'acquirente, posto che il notaio, quale professionista, oltre ad un dovere di informazione, deve anche fare in modo che l'atto raggiunga l'effetto voluto dalle parti.

Una piccola precisazione è opportuna, forse la vicenda poteva essere inquadrata in un contesto giuridico diverso e più vicino alla vicenda (ferma la responsabilità del notaio), infatti, la mancata analisi da parte del notaio della trascrizione dell'atto obbligo e la mancata indicazione tra le trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli  dell'atto d'obbligo poteva rientrare nella responsabilità professionale del notaio per omesse visure, in questo modo l'intera ricostruzione giuridica della vicenda sarebbe stata più lineare. Senza dover “costruire” una responsabilità per omesso controllo dell'abitabilità. Anzi, dalla lettura della sentenza sembra che venga sanzionata proprio tale omissione (mancato controllo della trascrizione dell'atto d'obbligo), anche se la fattispecie viene ricostruita come responsabilità per omesso controllo dell'abitabilità

Ecco il pensiero della Corte Cass. civ. sez. III del 21 giugno 2012, n. 10296

La sentenza impugnata ha errato nell’escludere la responsabilità professionale del notaio qui resistente. L’ errore si configura sia là dove ha considerato come causa di esclusione della responsabilità del notaio il fatto che il ricorrente avrebbe dovuto avvedersi della mancanza nell’unità immobiliare della c.d. abitabilità (requisito operante sul piano amministrativo all’epoca dell’atto rogato dal notaio) e, quindi, dell’esistenza della situazione dannosa, sia là dove — con motivazione aggiuntiva ed ulteriore – ha nella specie ritenuto operante comunque in generale – cioè senza distinguere in relazione al contenuto ed alle modalità di redazione dell’atto e, quindi, caso per caso – un principio secondo cui al notaio non competerebbe in generale di verificare l’abitabilità (ed ora l’agibilità, secondo l’art. 24 del d.p.r. n. 380 del 2001) dell’unità immobiliare riguardo alla quale debba rogare un atto di compravendita.

Il criterio dì giudizio che ha applicato la Corte territoriale, indipendentemente dalla correttezza della valutazione della correttezza della riconoscibilità da parte del ricorrente dell’esistenza di una situazione di mancanza di abitabilità in ragione dell’altezza media della stessa e della sua non corrispondenza con quanto al riguardo prescriveva la normativa, risulta palesemente erroneo.

Il Collegio rileva che, poiché lo svolgimento di una prestazione professionale e segnatamente di quella del notaio nell’economia del rapporto di prestazione d’opera deve necessariamente avvenire in funzione dell’assicurazione della consecuzione dello scopo che deve assicurare l’atto rogato e, quindi, nel caso di vendita immobiliare del trasferimento di esso con le caratteristiche che le parti e segnatamente il cliente del notaio hanno contemplato e che la mediazione della prestazione d’opera del notaio deve trasfondere nell’atto, il solo fatto che il cliente sia stato in condizioni tali da dover conoscere, secondo l’ordinaria diligenza del quisque de populo od anche una diligenza quam suis, che una di quelle caratteristiche mancasse, non può valere di per sé ad esentare il notaio da responsabilità, se la mancanza di quella caratteristica sia o debba essere conosciuta o conoscibile da parte del notaio secondo la diligenza impostagli dalla prestazione che è chiamato a rendere, specie se si tratti dì una prestazione che non presenti la necessità di risolvere i “problemi tecnici di speciale difficoltà” evocati dall’art. 2236 c.c. Anche in tal caso, cioè quando la situazione che rende in parte inidoneo l’atto rogato a produrre gli effetti voluti dalle parti per come trasfusi in esso, il notaio è, infatti, tenuto, nel quadro dell’obbligazione assunta nel senso di rogare un atto destinato a produrre determinati effetti ed anche in forza di quei doveri di protezione (se si vuole di consiglio, come è invalso l’uso di dire con riguardo alla specifica prestazione del notaio) che il principio della buona fede impone nell’ambito dei rapporti obbligatori, a rendere edotto e, quindi, ad avvisare il cliente che l’atto che gli si chiede di rogare non potrà assicurare taluno degli effetti che, secondo la volontà che le parti concludenti esterneranno per il tramite dell’attività del notaio, il negozio dovrebbe produrre.

Il notaio non può confidare che ciò che lui ha percepito appaia percepibile anche dal cliente. Ed anzi proprio nei casi nei quali vi sarebbe da aspettarsi che il quivis de populo debba essere consapevole della situazione ostativa o diminutiva degli effetti divisati, l’ambito dell’obbligazione del notaio gli deve imporre di sollecitare il cliente a riflettere sulla situazione stessa. Occorre, in sostanza, in ottemperanza al contenuto della prestazione professionale, che il notaio acquisisca con sicurezza che la percezione di quella situazione vi sia da parte del cliente. Se egli non ha questa certezza, i doveri inerenti l’obbligo relativo alla sua prestazione d’opera gli impongono di informare il cliente. Solo a seguito dell’informativa, se il cliente insistesse per la conclusione del negozio nonostante l’avviso espressogli dal notaio, quest’ultimo potrà rogare l’atto (naturalmente se esso non è vietato dalla legge) comunque, facendosi esentare da responsabilità, cioè dando atto che esso viene concluso nella consapevolezza del cliente ed in genere delle parti della inidoneità ad assicurare l’effetto dì cui trattasi.

L’obbligo del notaio di assicurare al cliente tutte le informazioni sulla piena idoneità dell’atto a produrre gli effetti contemplati non resta eliso dall’esistenza di una situazione contraria ad essa, perché ipoteticamente essa sarebbe percepibile dal cliente secondo una media diligenza (ma, v’è da ritenere, anche — non è questo il caso della fattispecie che si giudica in presenza di una diligenza quam suis), perché, se così fosse, l’attività di prestazione d’opera del notaio di cui il cliente ha fatto richiesta in contrasto con quella situazione e, quindi, in funzione della realizzazione di effetti che invece non si possono verificare proprio per la sua esistenza, non sarebbe quella dedotta nel contratto di prestazione d’opera, ma finirebbe per essere un’altra, cioè un’attività non diretta a fornire la prestazione richiesta e ciò nella piena consapevolezza da parte del notaio di tale alterità. Con evidente contrasto con i principi di cui all’art. 1175 e 1375 c.c.

Alla stregua dei principi evidenziati si deve ritenere che la Corte territoriale abbia errato nel reputare che la percepibilità dell’inesistenza di una licenza di abitabilità dell’unità immobiliare da parte del ricorrente integrasse automaticamente esenzione di responsabilità del notaio, impropriamente considerandola come causa di esclusione del danno risarcibile ai sensi dell’art. 1227 ecc.  L’erroneità della sentenza impugnata emerge per le seguenti ragioni. Nel caso di specie, fermo il dato storico che al momento del rogito mancava la licenza di abitabilità, pur concedendo che il ricorrente dovesse esserne consapevole secondo un ordinario criterio di diligenza (secondo il ragionamento fatto dalla Corte capitolina e, ripetesi prescindendo dalla sua correttezza, per il vero più che dubbia, posto che esige una diligenza nel cliente quivis de populo si potrebbe dire discendente da cognizioni giuridiche specifiche), risulta certamente dal tenore del rogito e degli atti in esso richiamati dal notaio, dei quali il suo dovere di adempiere la prestazione professionale esigeva la conoscenza, che il notaio — se si vuole proprio per la sua qualificazione professionale e, quindi, a maggior ragione – avrebbe dovuto percepire Egli stesso che l’oggetto della compravendita non poteva avere la licenza di abitabilità e, quindi, non poteva avere un requisito per trasferire un’unità abitativa considerabile come tale sul piano amministrativo. Oppure che vi era una situazione di gravissimo dubbio sul suo possesso. E, dunque, il notaio avrebbe dovuto avere piena consapevolezza che l’atto rogato non poteva essere pienamente idoneo a realizzare l’affare nei termini voluti dalle parti. Termini che essendo diretti al trasferimento di un’unità abitativa non potevano non comprendere l’esistenza ditale qualità sul piano amministrativo.

In particolare, dagli atti prodotti nelle fasi di merito e depositati in questa sede risulta quanto segue: a) l’art. 1 del rogito, prodotto definisce l’oggetto del trasferimento come «unità abitativa»; b) sempre 1art.  reca quale dichiarazione della parte venditrice «che in data 25 settembre 1969 sono state rilasciate dichiarazioni di abitabilità >>; c) l’articolo 3, nel richiamare come oggetto di comune accordo fra le parti il trasferimento di quanto contenuto negli atti di provenienza che si dicono «qui integralmente richiamati e trascritti», lo fa, per quello che interessa, con particolare riferimento ad atti di obbligo stipulati a suo tempo verso il Comune;  d) l’articolo 4, nella lettera b) dava atto che sia la venditrice che l’acquirente «dichiarano che i locali trasferiti sono destinati ad uso abitazione non di lusso». Ora, il riferimento contenuto nell’art. 3 al fatto che le parti si davano atto di comune accordo che il trasferimento avveniva con quanto contenuto negli atti di provenienza e particolarmente nell’atto d'obbligo del 13 settembre 1969 onerava il notaio di riscontrare, in funzione dell’assicurazione alle partì dell’effettività del negozio voluto, di controllare se l’oggetto di quell’atto fosse compatibile con i termini del divisato trasferimento di un’unità abitativa immobiliare. Ebbene, parte ricorrente ha prodotto anche in questa sede (come documento n. 7) il detto atto d’obbligo, dal quale si evince in essa la costruttrice si era impegnata verso il Comune «a mantenere pennanentemente ed irrevocabilmente la destinazione d’uso al piano servizi dei due locali stenditoio per ognuno dei villini “A” e “B”» così come riportate nelle planimetrie allegate alla domanda di certificato di abitabilità del 23 ottobre 1967. Ha pure prodotto come documento 8 la dichiarazione di abitabilità n. 690 citata nel rogito, dalla quale risulta la destinazione del quinto piano fuori terra, a partire da quello rialzato, indicato come piano «servizi» ad uso «stenditoi coperti» e viene dichiarato che «è stato presentato atto di impegno per i locali al piano servizi». Onde non vi potevano essere dubbi sull’estensione dell’obbligo anche all’unità compravenduta.

Il notaio avrebbe, dunque, dovuto sollecitare l’attenzione delle parti stipulanti su detta situazione e palesare quella mancanza di consonanza. Dopo di che si sarebbe potuta aprire tra le parti la relativa discussione e se del caso sarebbe potuta emergere l’eventuale volontà del ricorrente di stipulare nonostante il mancato chiarimento sull’esistenza dell’abitabilità o nonostante addirittura la certezza che essa mancava. E di tutto ciò il notaio avrebbe dovuto, naturalmente, dare conto, a tini di esenzione della sua responsabilità, nell’atto. L’ avere, invece, il notaio dato corso alla stipulazione senza provvedere nei sensi indicati evidenzia al contrario che l’atto è stato stipulato, in ragione delle risultanze degli atti in esso richiamati, in una situazione nella quale vi erano forti dubbi che lo scopo di trasferire un’unità abitativa tale anche sul piano amministrativo ed anzi sul piano dello specifico obbligo risultante come peso imposto sull’immobile, potesse realizzarsi effettivamente. E’ stata, dunque, erroneamente rifiutata la sussunzione della fattispecie concreta sotto l’ambito della responsabilità professionale del notaio ai sensi dell’art. 2236 c.c. nei confronti del qui ricorrente.

E l’errore della sentenza impugnata risulta evidente perché, indipendentemente dalla validità del principio proclamato dalla sentenza impugnata, che cioè dal notaio rogante non sarebbe mai esigibile l’indagine e, quindi, la conoscenza sull’esistenza del requisito della c.d. abitabilità dell’unità immobiliare oggetto dell’atto (questione risolta implicitamente, ma senza particolare approfondimento, in senso opposto dalla risalente Cass. n. 1426 del 1978 e sulla quale non merita soffermarsi, salvo dire che il principio non è predicabile come generale, occorrendo distinguere in relazione al caso di specie), nella fattispecie lo stesso tenore dell’atto rogato evidenziava che il notaio avesse tutti gli elementi per percepire la mancanza dell’abitabilità. Si che il notaio ha rogato un atto con un contenuto che, in base agli stessi documenti richiamati, non era idoneo a trasferire un immobile dotato del requisito de quo, pur supposto dalle parti secondo il tenore dell’atto stesso.

Le svolte considerazioni intendono dare continuità, con riferimento al caso di specie, ad insegnamenti già espressi dalla giurisprudenza di questa Corte. Al riguardo, può ricordarsi che è stato così ritenuto: «Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura. costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo. Conseguentemente, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità “ex contract&1 per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma dì responsabilità, e, stante il suddetto obbligo, non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato “ex” art. 1227 cod. civ.» (Cass. n. 24733 del 2007).

E che anteriormente, si è rilevato che: «L’opera professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti; pertanto, il notaio che abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve informarne le parti, quando anche egli sia stato esonerato dalle visure, essendo tenuto comunque all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, secondo comma, cod. civ. e della buona fede.» (Cass. n. 5158 del 2001)

La sentenza impugnata dev’essere cassata, là dove ha escluso in confronto del ricorrente l’inadempimento del notaio alla prestazione professionale dedotta nel contratto di prestazione d’opera.

20/11/2012

Fonte:

http://www.fanpage.it

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