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Corte di Cassazione, Sezione I civile, sentenza n.14842 del 13/06/2013
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Relatore :
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Salvatore Salvago
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Presidente :
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Salvatore Salvago
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Oggetto:
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indennità di espropriazione e di occupazione --> indennità di esproprio --> criteri estimativi --> criterio sintetico-comparativo
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Sintesi:
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Il criterio sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonchè ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc).
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Oggetto:
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patologia --> risarcimento del danno --> criteri estimativi --> criterio sintetico-comparativo
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Sintesi:
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In ipotesi di applicazione del criterio sintetico-comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.
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Oggetto:
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patologia --> risarcimento del danno --> criteri estimativi --> criterio sintetico-comparativo
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Sintesi:
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In ipotesi di applicazione del criterio sintetico-comparativo, il prezzo di mercato può essere tratto da fonti diverse, quali appunto decisioni giudiziali, cessioni volontarie peraltro in tutto e per tutto comparabili con quelle di diritto comune, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, transazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, semprechè gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.
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Oggetto:
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patologia --> risarcimento del danno --> criteri estimativi --> criterio analitico-ricostruttivo
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Sintesi:
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Il metodo analitico-ricostruttivo muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area, attesa la sua qualificazione urbanistica (edificabilità legale), comprensiva dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione; lo stesso non può essere pertanto utilizzato in relazione ad un'area avente natura non edificatoria.
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Estratto:
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« La Corte ha poi dichiarato di non aver utilizzato il metodo sintetico-comparativo (bensì quello analitico), per il fatto di non aver reperito pregressi atti di compravendita di terreni delle medesime zone: in tal modo prospettando una sorta di identità tra detto criterio ed i menzionati contratti, invece insussistente: posto che il metodo c.d. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. E siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonchè ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc). Per cui ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti: il prezzo di mercato può essere quindi tratto anche da fonti diverse, quali appunto decisioni giudiziali, cessioni volontarie peraltro in tutto e per tutto comparabili con quelle di diritto comune, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, transazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, semprecchè gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare (Cass. 25709/2011; 3175/2008; 6122/1990). Per converso, il metodo analitico-ricostruttivo muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area, attesa la sua qualificazione urbanistica (edificabilità legale), comprensiva dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione; per cui lo stesso non poteva essere utilizzato in relazione ad un'area avente natura non edificatoria, dalla Corte di appello; »
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Oggetto:
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patologia --> risarcimento del danno --> criteri estimativi
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Sintesi:
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Dagli atti di compravendita (ed ancor più dal loro numero), non dipendendo affatto il valore venale di un immobile, che proprio perchè di particolare pregio può non venir alienato dal suo proprietario, nonchè da tutti quelli di una medesima zona.
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Estratto:
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« Privo di pregio è infine il rilievo del ricorrente che la sentenza abbia contraddittoriamente attribuito al terreno una discreta appetibilità di mercato dopo avere dato atto che quello della zona "non registrava molti atti di compravendita": da questi ultimi (ed ancor più dal loro numero) non dipendendo affatto il valore venale di un immobile, che proprio perchè di particolare pregio può non venir alienato dal suo proprietario, nonchè da tutti quelli di una medesima zona: così come del resto dimostra proprio la vicenda in esame in cui il comune per acquisire il terreno C. - Ca. ha dovuto avvalersi della procedura ablativa. »
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