Guida al contratto di locazione: caratteristiche, obblighi proprietario ed affittuario, canone affitto, registrazione contratto, modelli contratto, disdetta contratto

Il Contratto di Locazione è un contratto vincolante tra il proprietario di casa e chi prende in affitto l’immobile, per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo in denaro. Il contratto di locazione, pertanto, prevede obblighi e doveri per entrambi le figure di locatore e conduttore, vedremo in questo articolo quali sono questi diritti e doveri, come si fa a registrare un contratto di locazione, dove si presenta la registrazione, il costo, i moduli e come si fa.

Quali sono gli obblighi del locatore, del proprietario di casa?

Gli obblighi del locatore nei confronti dell’affittuario sono:

-       consegnare in buono stato di manutenzione l’appartamento, nello specifico, se al momento della consegna, l’appartamento o la casa, presenta gravi condizioni di manutenzione, l’affittuario può scegliere tra la risoluzione del contratto e una riduzione del corrispettivo, purché non si tratti di condizioni da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

-       deve eseguire tutte le riparazioni necessarie a rendere l’appartamento vivibile e in buone condizioni, ad eccezione della piccola manutenzione, che sono a carico dell’affittuario

-       divieto per il proprietario di compiere delle modifiche all’interno dell’appartamento che possano far diminuire il godimento da parte dell’affittuario dell’appartamento

 

Quali sono gli elementi che devono essere presenti nel contratto di locazione?

Gli elementi che non possono essere omessi al momento della redazione di un contratto di locazione sono:

-       data di stipula: il giorno in cui inizierà ufficialmente il contratto, e i 30 giorni di tempo che le parti hanno per la registrazione all’Ufficio del Registro, ove prevista

-       dati personali: nome e cognome, o ragione sociale se si tratta di un’azienda, data di nascita, via di residenza oppure sede sociale, codice fiscale oppure partita Iva

-       identificazione del bene immobile: indirizzo completo, dati catastali, i locali di cui il bene si compone e l’uso per cui viene locato: uso abitazione, ufficio, albergo

-       prezzo del canone di locazione

-       durata del contratto di affitto

 

Cos’è il canone di locazione o di affitto?

Il canone di locazione o di affitto consiste in una somma che l’affittuario è obbligato a versare al proprietario di casa per poter usufruire dell’appartamento. Il pagamento dell’affitto deve avere un periodo di scadenza concordato, generalmente, mensile o quadrimestrale. Il corrispettivo dovuto, si distingue tra:

-       corrispettivo annuo: è il prezzo concordato per la locazione dell’immobile, escluse le spese

-       spese annue: è la somma dovuta per pagare gli oneri connessi al compenso del portiere, alla manutenzione dell’ascensore, al riscaldamento se non è autonomo

-       rata pattuita: è l’importo da pagare a ogni scadenza specificata nel contratto ed è dato dalla somma del corrispettivo annuo e delle spese annue diviso il n° delle rate annue previste

 

Come si registra un contratto di locazione?

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore), qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, versando le imposte dovute. Il contratto di locazione deve essere registrato dalle parti entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se però la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto.

 

Importante: dal 2011 la “Cedolare secca sugli affitti”, ovvero, una tassazione direttamente proporzionale alla quota affitti pagata dagli affittuari sugli immobili e sostituisce per i proprietari le altre tassazioni in base all’Irpef e all’Imposta di Registro, più semplicemente, la tassazione non avviene più in base al reddito del proprietario ma solo sul canone incassato. Il ricorso alla Cedolare Secca comporta una tassazione minore del 20%, del 22,6% rispetto alla tassazione attuale.

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

-        l’Irpef e le relative addizionali

-        l’imposta di registro

-        l’imposta di bollo

 

Il contratto di locazione può essere registrato all’Agenzia delle Entrate:

-       per via telematica: obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti

-       cartacea: recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro

 

Come si fa e come funziona la Registrazione Cartacea del contratto di Locazione?

La registrazione cartacea di un contratto di locazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Per la registrazione di un contratto presso l’ufficio è necessario presentare la seguente documentazione:

-       2 copie, con firma in originale, dell’atto da registrare

-       Modello 69 – Pdf: scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate e presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia

-       imposta di bollo: pari a 14,62 euro per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe

-       ricevuta di pagamento dell’imposta di registro: Modello F23 per i contribuenti che non hanno scelto di aderire al nuovo regime della cedolare secca. Chi, invece, ha scelto la nuova tassazione sostitutiva (cedolare secca) non deve versare l’imposta di registro. Effettuerà il versamento entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo)

 

Dopo la registrazione del contratto di locazione da parte dell’affittuario e locatario è corredata da una specifica documentazione, come:

-       copia firmata e timbrata degli atti registrati

-       ricevuta dell’avvenuta consegna

-       comunicazione al contribuente dei termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati

 

Quali sono i Modelli delle Agenzia delle Entrate da utilizzare per la registrazione del contratto di Locazione e per il pagamento delle imposte di bollo e registro?

Modello Iris: Il modello Iris è il nuovo modello semplificato per registrare i contratti di locazione a uso abitativo e per versare le relative imposte di bollo e registro. Può essere utilizzato da tutti coloro che posseggono gli stessi requisiti richiesti per aderire al regime sostitutivo (cedolare secca) ma che hanno deciso di non optare per la tassazione sostitutiva. Deve essere trasmesso all’Agenzia delle Entrate esclusivamente per via telematica.

Modello Iris - Pdf: Denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e liquidazione delle imposte di registro e di bollo)

Istruzioni per la compilazione Modello Iris – Pdf

 

Modello Siria: Il modello Siria deve essere utilizzato dai contribuenti che hanno deciso di versare la cedolare secca per la registrazione di contratti di immobili a uso abitativo. Il modello, inoltre, deve essere trasmesso in via esclusivamente telematica.

Modello Siria - Pdf: Denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili a uso abitativo e relative pertinenze ed esercizio dell’opzione per la cedolare secca

Istruzioni per la compilazione del Modello Siria - Pdf: (contiene le modifiche approvate con provvedimento del 14/07/2011)

 

Quant’è l’importo da versare per l’imposta di registro del contratto di locazione?

L’importo da versare per l’imposta di registro del contratto di locazione dovuto varia in percentuale a seconda dell’immobile locato o affittato.

-       Fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità

-       Fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone, negli altri casi

-       Fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

-       Altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Importante: Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro, inoltre, sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%

 

Quando il proprietario di casa o l’affittuario possono dare Disdetta del contratto di affitto?

In base la Legge 431/98. Art. 3 il proprietario di casa può recedere dal contratto di locazione:

1) Alla prima scadenza dei contratti stipulati, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi, per i seguenti motivi:

-       quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado

-       quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità

-       quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune

-       quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori

-       quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopra-elevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso

-       quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo

-       quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

 

2) Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

 

3) Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

 

4) Recesso Anticipato da Contratto di Affitto su iniziativa del Conduttore: Il conduttore o affittuario, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di 6 mesi.

 

Come si fa la disdetta del contratto di Locazione?

Quando un contratto giunge al termine, spesso viene rinnovato dalle parti alle condizioni iniziali, salvo eventuali ritocchi del canone d’affitto. Perché il contratto sia tacitamente rinnovato, l’inquilino deve rimanere nell’appartamento, d’accordo con il proprietario, fino a dopo la scadenza naturale dei termini. Se invece una delle due parti non intende rinnovare la locazione,ne deve dare comunicazione all’altra secondo tempi e forme che cambiano a seconda del tipo di contratto (e che solitamente sono indicati sul contratto stesso). La lettera di disdetta del contratto di Locazione va inviata tramite raccomandata AR almeno 6 mesi prima del giorno in cui verrà lasciato libero l’appartamento se il contratto in vigore è del tipo 4+4 anni, o almeno 3 mesi prima se il contratto è transitorio.

 

Esempio di Lettera di Disdetta di contratto di Locazione:

Sig. (dati affittuario)

Via _____ n° _____

Localita’ ( ___ )

 

Egr. Sig (dati del locatore)

Via ____ n° ___

Località (___)

 

Raccomandata A.R. (luogo e data)

OGGETTO: Contratto di Locazione dell’immobile sito in___________ Via ________________ n°____

La presente per comunicarLe che come previsto al punto n° ___ del contratto di locazione in oggetto è mia intenzione dare regolare disdetta (o disdetta anticipata se prima della scadenza), pertanto a partire dal _______ l’immobile di sua proprietà sarà a sua completa disposizione.

Distinti saluti

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